Bornes de recharge en PPE et immeuble locatif : ce qu’il faut décider, et dans quel ordre
Équiper un immeuble en bornes de recharge n’est pas un achat de matériel : c’est une décision de copropriété, un calcul de puissance et un dossier de subvention, dans cet ordre. Les erreurs coûteuses viennent presque toujours du même endroit — une borne posée place par place, sans infrastructure commune, qui sature le raccordement au troisième véhicule.
Cette page résume l’état du droit et de la technique en Suisse romande au 7 août 2026, tel que nous l’appliquons dans nos mandats à Fribourg, Vaud, Neuchâtel et Berne.
1. La décision en assemblée : quelle majorité ?
En propriété par étages, les travaux relèvent du régime de la copropriété (art. 712g al. 1 CC), qui distingue trois catégories :
- Travaux nécessaires (art. 647c CC) — maintien de la valeur et de l’utilité : majorité simple de tous les copropriétaires.
- Travaux utiles (art. 647d al. 1 CC) — augmentation de la valeur ou de l’utilité : double majorité, soit la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié des parts.
- Travaux somptuaires (art. 647e al. 1 CC) — embellissement : unanimité.
Le guide sectoriel Infrastructure de recharge en propriété par étages (Swiss eMobility, SVIT Suisse et HEV Schweiz, avec le soutien de SuisseEnergie, édition 09/2023) retient qu’une infrastructure de recharge intelligente et évolutive constitue majoritairement un travail utile, donc soumis à la double majorité. Le manuel MIRE-CH de l’AES (2022) défend une lecture différente et la range parmi les mesures nécessaires, à majorité simple.
Deux précisions déterminantes avant toute convocation : aucun arrêt du Tribunal fédéral n’a tranché la qualification d’une borne de recharge à ce jour, et le règlement de la PPE prime sur les règles légales (art. 712g al. 2 et 3 CC). Nous lisons systématiquement le règlement avant de rédiger la proposition soumise au vote.
Ce qui relève du copropriétaire seul, et ce qui ne l’est pas
Un box fermé fait l’objet d’un droit exclusif : son propriétaire peut y installer une borne. Mais toute intervention sur les parties communes — et une ligne d’alimentation en est une — exige une décision de la communauté. Sur une place de parc en garage collectif, le droit d’usage exclusif n’autorise pas à réaliser des travaux de construction. Une installation posée sans décision peut être supprimée aux frais de son auteur.
En immeuble locatif, le locataire ne peut pas modifier l’installation électrique sans l’accord écrit du bailleur (art. 260a CO).
Les travaux préparatoires — étude de faisabilité, relevé de la puissance disponible — se décident en revanche à la majorité simple. C’est la première résolution que nous recommandons de faire voter : elle est peu coûteuse, rarement contestée, et elle donne à l’assemblée suivante un dossier chiffré au lieu d’un débat d’opinions.
2. Ce qui se prépare au niveau fédéral
La motion 23.3936 « Recharge des voitures électriques dans les immeubles d’habitation » a été adoptée par le Conseil national puis par le Conseil des États le 11 juin 2025. Elle charge le Conseil fédéral de garantir l’accès à l’infrastructure de recharge en location comme en PPE.
Le 19 juin 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation une modification de la loi sur l’énergie qui obligerait les propriétaires d’immeubles d’habitation à réaliser une installation de base lorsque des locataires ou des copropriétaires disposant d’une place exclusive le demandent, pour autant que la mesure reste raisonnable. Cette installation de base comprendrait le câblage jusqu’à la place, un système d’attribution de la consommation et, au besoin, une gestion de la charge.
Ce texte n’est pas en vigueur. La consultation court jusqu’au 12 octobre 2026 et aucune date d’entrée en vigueur n’est annoncée. Nous le mentionnons parce qu’il change l’arbitrage économique : un immeuble qui prépare aujourd’hui son infrastructure de base absorbe une obligation probable au lieu de la subir dans l’urgence.
3. L’infrastructure de base avant les bornes
Le cahier technique SIA 2060 (2020) définit cinq niveaux d’équipement. Les confondre est la source d’erreur la plus fréquente dans les offres que nous auditons :
- Niveau A — tubes vides : chemins de câbles et réserves de place pour protections et compteurs.
- Niveau B — alimentation du bâtiment : ligne dimensionnée. En construction neuve, le raccordement doit permettre d’électrifier au moins 60 % des places.
- Niveau C1 — câblage jusqu’au garage : rail ou câble plat amené à moins de 3 m de la future borne.
- Niveau C2 — câblage jusqu’à la place : boîte de dérivation ou prise en attente. Recommandé si une borne est envisagée dans les dix ans.
- Niveau D — la borne elle-même.
Cette distinction n’est pas académique : dans les cantons de Vaud et Genève, les subventions portent aujourd’hui sur le pré-équipement (C1/C2), plus sur la borne. Une PPE qui vote « des bornes » sans voter l’infrastructure passe à côté de l’aide et paie deux fois les travaux de génie civil.
La logique que nous défendons en assemblée : l’infrastructure se pose une fois, pour tout le monde, et chaque copropriétaire s’équipe ensuite à son rythme, à ses frais. Comptez de l’ordre de 500 à 1 500 francs par place pour l’installation de base, et environ trois mois entre la décision et la mise en service.
4. La gestion de charge : ce qui évite un renforcement de raccordement
La crainte la plus répandue en assemblée est celle du renforcement du raccordement au réseau, dont le coût peut dépasser celui de l’installation elle-même. Elle est le plus souvent infondée, à condition de piloter la charge.
Statique ou dynamique
La gestion statique réserve une puissance fixe à la recharge. Sur un raccordement de 30 kW dont les autres consommateurs mobilisent au plus 10 kW, elle attribue 20 kW en permanence aux bornes. Simple, peu coûteuse, mais elle plafonne à 20 kW même quand l’immeuble ne consomme rien, et elle se combine mal avec une production solaire.
La gestion dynamique mesure en continu la sollicitation réelle du raccordement et recalcule la consigne des bornes. Les 30 kW sont exploités en totalité, sans jamais être dépassés, et l’autoconsommation photovoltaïque peut être optimisée. L’investissement est plus élevé, le rapport coût/bénéfice généralement meilleur dès qu’il y a plusieurs places.
Le manuel MIRE-CH de l’AES recommande une gestion de charge dès 22 kW de puissance de recharge ou plus de trois points de charge, et la rend impérative lorsque les bornes combinées aux appareils existants — pompe à chaleur, cuisson — peuvent dépasser la puissance de raccordement.
Ce que consomme réellement un immeuble
Le dimensionnement se fait sur l’usage, pas sur la puissance nominale des bornes. Une voiture parcourt en moyenne moins de 30 km par jour en Suisse et stationne bien plus longtemps qu’il ne faut pour la recharger. Les valeurs de référence du manuel MIRE-CH pour un immeuble d’habitation :
| Points de charge | Besoin réel (8 h/nuit) | Protection minimale | Protection confort |
|---|---|---|---|
| 5 | 4,7 kW | 9 kW (13 A) | 22 kW (32 A) |
| 10 | 9,4 kW | 11 kW (16 A) | 44 kW (63 A) |
| 15 | 14,1 kW | 17 kW (25 A) | 55 kW (80 A) |
| 20 | 18,8 kW | 22 kW (32 A) | 69 kW (100 A) |
Autrement dit : un immeuble de dix à vingt places n’a besoin que de 11 à 22 kW dédiés à la recharge lorsqu’une gestion de charge est en place. C’est l’équivalent d’une seule borne, pour tout le parking. Le renforcement ne devient nécessaire que si la pointe domestique mesurée, additionnée à cette puissance, dépasse la puissance souscrite — ou si l’analyse des répercussions sur le réseau (variation de tension, harmoniques) l’impose.
Nous mesurons la sollicitation existante avant de conclure. Une estimation sur la base des appareils installés suffit rarement à convaincre un gestionnaire de réseau.
5. Les aides cantonales, canton par canton
Les régimes changent en cours d’année et les enveloppes s’épuisent. Les montants ci-dessous sont ceux publiés au 7 août 2026 ; nous les revérifions à chaque dossier avant de les inscrire dans une offre.
Fribourg
Il n’existe aucune subvention cantonale fribourgeoise aux bornes de recharge actuellement publiée : le programme de 2022 a été entièrement engagé au 15 décembre 2022 et n’a pas été reconduit. La Ville de Fribourg a en revanche introduit une aide communale entrée en vigueur le 1er mars 2026 — de l’ordre de 500 francs par place équipée, plafonnée par parking, pour des parkings collectifs d’au moins trois unités, conformes au niveau C1 de la SIA 2060 et alimentés en électricité renouvelable. Une seule demande par immeuble, ce qui suppose l’accord de la copropriété.
Le canton subventionne par ailleurs la constitution d’un regroupement de consommation propre à hauteur de 750 francs, demande à déposer avant le début des travaux, jusqu’au 31 décembre 2026 ou épuisement de l’enveloppe.
Vaud — subvention MOB01
Depuis le 1er mai 2025, le canton subventionne l’électrification des places, pas les bornes : 400 francs par place pour les dix premières, 300 francs de la onzième à la trentième, 200 francs au-delà. Plafond de 50 % des coûts et de 100 000 francs par immeuble. Conditions : bâtiment construit avant 2021, au moins trois unités d’occupation et trois places pré-équipées, gestion centralisée des pics de charge obligatoire, électricité 100 % renouvelable, une seule demande par immeuble.
Genève
Sur la base de l’arrêté départemental du 20 octobre 2025 : immeubles d’au moins cinq logements, autorisation de construire antérieure à 2023, minimum cinq places électrifiées. L’électrification est aidée à hauteur de 500 francs par place pour les dix premières, 300 de la onzième à la trentième, 250 au-delà, avec un plafond de 20 000 francs par parking et 50 % des frais. Les bornes ne sont subventionnées que si elles accompagnent le pré-équipement, jusqu’à 1 000 francs par borne. La demande doit impérativement être déposée avant le début des travaux.
Neuchâtel
Forfait de 800 francs par borne installée, ouvert aux personnes physiques et morales, et au locataire avec l’accord écrit du propriétaire. Le programme a été élargi aux bornes individuelles le 1er juillet 2024 et exige un rapport de sécurité OIBT postérieur à cette date. Ici, contrairement à Genève, l’installation doit être réalisée avant le dépôt de la demande. La reconduction pour 2026 est à confirmer auprès du service cantonal.
Le photovoltaïque relève d’un canal distinct — la rétribution unique fédérale versée par Pronovo. Une aide solaire n’est jamais une aide à la borne : les confondre dans un plan financier expose la copropriété à un refus.
6. Combiner les bornes avec le solaire et le RCP
Recharger un véhicule au moment où la toiture produit est le meilleur usage possible d’une installation photovoltaïque : la consommation propre vaut nettement plus que l’injection au réseau. C’est la gestion dynamique de la charge qui rend cette synergie possible, en recevant la consigne du système de gestion de l’énergie du bâtiment.
Trois cadres coexistent en Suisse romande :
- RCP (regroupement de consommation propre, depuis 2018) : lignes privées, un seul point de raccordement, production d’au moins 10 % de la puissance de raccordement.
- RCPv (regroupement virtuel, depuis 2025) : mêmes principes, mais via les compteurs du gestionnaire de réseau.
- CEL (communauté électrique locale, en vigueur depuis le 1er janvier 2026) : échange sur le réseau public au sein d’une même commune et d’une même zone de desserte, production d’au moins 5 % de la puissance de raccordement des participants, avec un rabais sur le tarif d’utilisation du réseau de 40 % lorsque seules des installations basse tension sont sollicitées, 20 % si une transformation est nécessaire.
Un point technique que peu d’offres anticipent : le seuil de production minimale d’un RCP se calcule sur la puissance de raccordement. Ajouter des bornes augmente cette puissance et relève donc mécaniquement la production photovoltaïque minimale exigée. Nous revérifions ce ratio avant d’ajouter des bornes à un regroupement existant, sous peine de le faire sortir des conditions.
Dès qu’il y a refacturation — et c’est le cas dans tout RCP comme dans tout décompte de PPE —, les compteurs des bornes doivent satisfaire l’ordonnance sur les instruments de mesure et disposer d’une évaluation de conformité MID.
7. Comment nous intervenons
Notre mandat type se déroule en trois temps. D’abord un relevé technique : puissance de raccordement souscrite, sollicitation réelle mesurée, état du tableau principal, cheminements possibles. Ensuite un dossier pour l’assemblée : variantes chiffrées, qualification des travaux au regard du règlement de la PPE, projet de résolution et plan de financement subventions comprises. Enfin le suivi d’exécution : appels d’offres neutres, demande de raccordement technique et avis d’installation auprès du gestionnaire de réseau, contrôle des rapports de sécurité OIBT à la réception.
Nous ne vendons ni bornes ni installation. Notre rémunération est un honoraire d’ingénieur, ce qui nous laisse libres de comparer les fournisseurs sur les seuls critères techniques et financiers. Voir nos réalisations en ingénierie électrique et solaire et notre offre en mobilité électrique.
